Comprando una casa de contado en Brisas del Golf
Hoy les contaré sobre mi clienta la Sra. María. La Sra. María junto con su familia, vendieron su propiedad actual, para comprar una casa en Brisas del Golf, una casa segura, y que llenaras los estándares que deseaban, más que todos estándares de seguridad y comodidad.
La Sra. María me contactó para que le consiguiera una propiedad en un costo aproximado de 180000.00 dólares que serían cancelados sin banco intermediario, ya que contaba con el dinero por la venta de su casa.
Pasaron unos días y llegó a mí una propiedad muy bonita, completamente remodelada, cercada, con circuito cerrada de cámaras de seguridad, alarma y se la dejaban a muy buen precio incluyéndole incluso aires acondicionados en todas las recámaras.
Le mostré la propiedad y le gustó inmediatamente, realizó la oferta ese mismo día y el día siguiente le dieron la respuesta positiva que le aceptaban la oferta.
INICIANDO EL PROCESO DE COMPRAVENTA
Como asesora inmobiliaria es aquí donde, con la experiencia que poseo, llevo cada paso y doy seguridad en el proceso, tanto al comprador como al vendedor. Puedo garantizarte que, al contar con mis servicios de asesoría, tendrás completa tranquilidad en el transcurso del proceso de compraventa. Enlistaré los pasos a seguir para que tengas una idea.
- Elaboración del contrato promesa de compraventa:
El siguiente paso una vez ya el cliente se decide por la propiedad y el vendedor acepta la oferta es realizar el contrato promesa de compraventa.
Este contrato no es más que el compromiso que ambos adquieren y las responsabilidades que cada cual debe cumplir para finiquitar el proceso de compraventa.
Información general de los clientes:
En éste documento se detallan inicialmente los datos personales de Vendedor y Comprador, los cuales incluyen Nombre, cedula, nacionalidad, ocupación, de cada uno.
Información de la propiedad:
Luego encontraremos las cláusulas que forman parte del mismo, iniciando con los datos de la propiedad, finca, documento, y ubicación exacta; que incluye urbanización, calle y casa, también se puede colocar la descripción de la misma.
Detalles de precio de venta, formas de pago y tiempos topes de pagos
Seguido de esto, se detalla el costo o valor de la propiedad y las formas de pago, en nuestro caso, se separó con un abono del 10% y los próximos abonos se dividieron en dos, ya que la Sra. María aún le faltaba cobrar una parte del dinero por la venta de su casa.
Un punto muy importante, es determinar los tiempos de los pagos, estos tiempos pueden colocarse en días hábiles o días calendarios, y el plazo final del contrato, que dependiendo del caso se estipula entre 2 a 4 meses. Este tiempo dependerá de, si es una compraventa de contado o con algún banco intermediario.
Penalización por incumplimiento:
Otro punto importante que debe llevar la promesa de compraventa es las penalizaciones por incumplimiento y siempre esta penalización debe ser equitativa para ambas partes. Ejemplo: si la penalización es del 50%, del abono entregado por el comprador, si el mismo se retira de la compra. Equitativamente, entonces, si el vendedor se retracta de la venta, este deberá devolver el total del abono y dar una suma extra del 50% del abono al comprador.
Inventario de la propiedad:
Si la propiedad se está vendiendo con algún mobiliario, línea blanca, aires acondicionados, etc, esto debe ser colocado en el contrato.
Tiempo de entrega de la propiedad:
Este detalle es muy importante colocarlo, lo que por experiencia coloco en el contrato; es que, si en la propiedad viven los propietarios, le coloco un término de 15 días una vez las escrituras están registradas a nombre del nuevo dueño, pero si por el contrario es una propiedad desocupada le coloco, inmediatamente se puede realizar la entrega de la misma, el cual fue el caso de la Sra. María.
Procedimiento para la firma de la promesa de compraventa
Una vez elaborado el contrato promesa de compraventa, se le envía al propietario para su revisión, luego de que el propietario lo revisa y aprueba, éste se le envía al comprador para su revisión y aceptación, de repente el comprador puede tener alguna sugerencia de cambio del mismo, esto se consulta al vendedor, y se lleva a un punto de acuerdo. Finalizada la revisión por ambas partes, se procede a fijar fecha de firma del contrato promesa por las partes.
En nuestro caso el proceso se dio muy rápido y se pudo realizar la firma de promesa de compraventa, en un término de 3 días. La Sra. María prefirió realizar la firma de la promesa de compraventa en una notaría, ya que la venta es directa y quería cubrir el proceso de compraventa. En Panamá para la firma de una promesa de compraventa, todas las partes deben comparecer en la notaría. Aunque cuando este trámite es realizado por un Banco de la localidad, no es necesario realizar una notarización del contrato promesa de compraventa.
Una vez esperado el tiempo para la presentación del segundo pago y la elaboración de las escrituras, se procedió a realizar la misma y las partes entregaron todos sus compromisos, para que el protocolo de la escritura fuera elaborada y que las partes comparecieran en la notaría para realizar la firma del protocolo y que las escrituras fueran cerradas ante el notario.
Una vez firmadas y cerradas ante el notario las escrituras, las mismas fueron llevadas al Registro Público, juntamente con la paz y salvos de IDAAN y el MEF. Luego de 8 días la escritura está a nombre de la nueva dueña, la Sra. María y se puede proceder con el pago final de la cancelación de la propiedad y se puede realizar la coordinación de la entrega de llaves de la propiedad.
Los últimos trámites sería realizar el traspaso de la luz o cancelación y colocación de un nuevo medidor de luz y el trámite del traspaso del agua por parte de la entidad, la cual se realizará con las nuevas escrituras, directamente en la empresa de agua.
Finalmente, la Sra. María está contenta y en su nueva casa, con todas las comodidades de vivir en una urbanización hermosa y segura.
Responsabilidad de las partes:
En los párrafos siguientes podrás encontrar las responsabilidades de ambas partes en el proceso de compraventa:
Responsabilidades del vendedor:
- Como que el vendedor debe pagar los impuestos que se generan por la venta de la propiedad.
En Panamá, estos impuestos son los impuestos de transferencia de bien inmueble o ITBI y el impuesto de ganancia de capital (GC).
- El impuesto de transferencia de bien inmueble, que es el 2% del valor de venta de la propiedad y el otro impuesto, es el llamado ganancia de capital, que igualmente se calcula del valor de venta de la propiedad, pero en éste caso es el 3%. Cabe aclarar que el nombre de éste impuesto “impuesto de ganancia de capital”, se colocó en el pasado y realmente era calculado de la ganancia que el vendedor tenía y en ese entonces se pagaba el 10% de la ganancia. Pero luego éste impuesto fue cambiado al 3% del valor de venta de la propiedad, pero su nombre se ha mantenido igual.
Hago esta aclaración ya que me encuentro con propietarios que se confunden y tienden a pensar que el cálculo de éste impuesto, es el 3% de las ganancias por la venta, y no es así.
Otra de las responsabilidades del vendedor, es entregar el paz y salvo de impuesto inmueble y el paz y salvo de agua de la propiedad.
También deben entregar para el cierre de las escrituras los formularios de impuestos, recibos de pago y certificados de recepción de los formularios 106 y 107.
Responsabilidades del comprador
- El comprador debe pagar todos los gastos legales que se produzcan por el traspaso de la propiedad.
Si es el banco el que realiza la hipoteca, el comprador debería pagar un monto, que el banco le indica, el cual cubrirá los gastos legales por el traspaso.
Si es una compra directa como la de la Sra. María, ella estuvo encantada de contratar nuestros servicios para el trámite.
Los gastos que debe pagar serían:
- Costo de la confección de las escrituras, aproximadamente entre 125-150 dólares
- Costos de inscripción del Registro Público de Panamá (que varía dependiendo del consto de la propiedad). Este es aproximadamente un ___ por ciento del valor de la vivienda.